Ein vergünstigter Mietzins für Familienmitglieder ist möglich – mit der richtigen Gestaltung lässt sich ein familienfreundliches Mietverhältnis schaffen, das auch steuerlich vorteilhaft bleibt.

Im Steuerrecht gilt grundsätzlich das Prinzip der Ist-Besteuerung, wonach nur effektiv erzielte Einkünfte steuerlich relevant sind. Ein Bundesgerichtsentscheid (BGE 146 II 97) bestätigte, dass Steuerpflichtige ihre Mietverhältnisse von Liegenschaften im Privatvermögen grundsätzlich frei gestalten können. Eine Besteuerung kann nur auf tatsächlich realisierte Einkünfte erfolgen. Bei Vorzugsmietzinsen an Verwandte oder nahestehende Gesellschaften ist jedoch Vorsicht geboten, da insbesondere in diesen Fällen eine Steuerumgehung vermutet werden kann. Ein zu niedriger Mietzins allein führt jedoch nicht automatisch zur Annahme einer Steuerumgehung – es müssen konkrete Umstände hinzukommen. Dies ist insbesondere in folgenden Fällen der Fall:

• Wenn der Mietzins (ohne Nebenkosten) in bestimmten Kantonen weniger als die Hälfte des Mietwerts bzw. des Marktwerts beträgt und der Eigentümer weiterhin Zugriff auf das Objekt hat.
• Wenn durch eine unterpreisige Vermietung an eine juristische Person Gewinne der Gesellschaft unzulässig an den Eigentümer oder nahestehende Personen transferiert werden (BGE 146 II 97).
• Falls eine Vertragsstruktur einzig aus dem Motiv gewählt wurde, Steuern zu reduzieren, ohne wirtschaftlich plausibel zu sein (Steuerumgehung).

Werden Vorzugsmietzinsen an Verwandte gewährt, ist dies wohl der häufigste Fall, in dem eine Steuerumgehung vermutet wird, da in solchen Situationen eine dem Eigengebrauch nahekommende Nutzung angenommen werden kann. Auch in einem solchen Fall bleibt es jedoch möglich, den Gegenbeweis zu erbringen, dass entgegen der Vermutung keine Steuerumgehung vorliegt (Urteil 2C_12/2007 vom 22. Februar 2007 E. 3.2).

Fazit
Wer seinen Kindern oder Verwandten eine günstige Miete ermöglichen möchte, kann dies tun – mit der richtigen Balance zwischen finanziellen Vorteilen und steuerlicher Konformität. Eine vorausschauende Planung hilft, Spielräume bestmöglich zu nutzen. Wir unterstützen Sie gerne dabei.

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